การบริหารทรัพย์ส่วนกลางร่วมโครงการอาคารชุดพักอาศัยโครงการเคหะชุมชนหลักสี่ของการเคหะแห่งชาติ เขตหลักสี่

A management of condominiums common facilities : case study of NHA. Laksi Housing Project, Laksi District, Bangkok

Name: อารี เลาะเหม็ง

ThaSH: อาคารชุด

ThaSH: นิติบุคคล

Abstract: อาคารชุดพักอาศัยโครงการเคหะชุมชนหลักสี่ เป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ ปี พ.ศ. 2531-2534 จัดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางค่อนข้างสูงในเขตกรุงเทพมหานคร โดยจัดเป็นอาคารสูง 5 ชั้น 13 อาคาร จำนวนหน่วยพักอาศัย 2,420 หน่วย มีประชากรประมาณ 12,100 คน พื้นที่รวม 53 ไร่ แบ่งเป็นส่วนพักอาศัยร้อยละ 30 ทรัพย์ส่วนกลางร่วมได้แก่ สนามกลางชุมชน ถนนหลัก โรงสูบน้ำดับเพลิง ประมาณร้อยละ 68 และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในชุมชนประมาณร้อยละ 2 การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาสภาพ และปัญหาในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางร่วมในปัจจุบัน และเสนอแนะแนวทางในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางร่วมสำหรับเคหะชุมชนหลักสี่ของการเคหะแห่งชาติ การศึกษาครั้งนี้มีวิธีดำเนินการศึกษาโดยการสำรวจโครงการ และการสัมภาษณ์ผู้ที่เกี่ยวข้องกับโครงการตั้งแต่เริ่มตันพัฒนาโครงการจนถึงปัจจุบัน จากการศึกษาพบว่า อาคารทั้งหมดจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด และมีการบริหารทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน ปัจจุบันทรัพย์ส่วนกลางร่วมมีคณะกรรมการกลางชุมชนทำหน้าที่บริหาร โครงสร้างการบริหารแบ่งเป็น ส่วนงานประชาสัมพันธ์ งานอาคารสถานที่และงานอื่นๆ ในส่วนของการจัดการค่าใช้จ่ายพบว่า ปัจจุบันเนื่องจากไม่สามารถเก็บเงินกองกลางชุมชนได้จึงมีการแก้ปัญหาโดยนำพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางร่วมมาจัดประโยชน์ แต่ทั้งนี้พบว่ารายรับการบริหารทรัพย์ส่วนกลางร่วมไม่เพียงพอกับรายจ่าย จากการศึกษาพบปัญหาดังต่อไปนี้ คณะกรรมการกลางชุมชนขาดความรู้ความเข้าใจในเรื่องของการบริหารทรัพย์ส่วนกลางร่วม ขาดกฎหมายรองรับอำนาจ หน้าที่ของคณะกรรมการกลางชุมชน ข้อบังคับฯ ไม่สมบูรณ์ขาดข้อปฏิบัติ วาระในการดำรงตำแหน่งของคณะกรรมการฯ ไม่ตรงกันทำให้บริหารงานขาดความต่อเนื่อง มีงบประมาณไม่เพียงพอในการจัดจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ขาดสถานที่ทำการคณะกรรมการกลางชุมชน สนามกลางชุมชนมีปัญหาการใช้สอย ไม่มีระบบรดน้ำสนามกลางชุมชน และคนในชุมชนส่วนใหญ่ ขาดระเบียบวินัยในการอยู่อาศัยร่วมกันในชุมชน ทำให้มีปัญหาทิ้งขยะไม่เป็นที่ จอดรถในที่ห้ามจอด เป็นต้น การศึกษาครั้งนี้พบว่าขอบเขตของงานบริหารนั้นมีมากกว่าโครงสร้างการบริหารในปัจจุบัน โดยยังขาดส่วนงานที่สำคัญเช่น งานธุรการ-การเงิน งานกิจกรรมและพัฒนาชุมชน เป็นต้น ในส่วนของการจัดการค่าใช้จ่ายพบว่ารายรับที่เข้ามายังไม่เพียงพอกับรายจ่าย การหาผลประโยชน์พื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางร่วม เพื่อเป็นรายได้เสริมในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางร่วม น่าจะเป็นแนวทางที่เหมาะสม นอกจากนี้ยังพบว่ารายจ่ายที่เกิดขึ้นไม่ใช่รายจ่ายที่แท้จริง โดยเห็นได้จากหลายพื้นที่ไม่ได้รับการดูแล และยังขาดงบประมาณในงานบริการที่จำเป็น เช่น งบจัดจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย งบดูแลรักษาความสะอาด งบบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และการที่คณะกรรมการกลางชุมชนมีความหลากหลายในอาชีพ ระดับความรู้ ทัศนคติ รวมถึงวาระในการดำรงตำแหน่งที่แตกต่างกัน ทำให้การบริหารขาดความต่อเนื่อง และไม่สอดคล้องกัน การศึกษาครั้งนี้ได้เสนอแนะแนวทางการแก้ปัญหาไว้ดังนี้ 1.) ดำเนินการจัดอบรมให้ความรู้แก่เจ้าของร่วม คณะกรรมการอาคาร และคณะกรรมการกลางชุมชนในเรื่องของการอยู่อาศัย และการบริหารทรัพย์ส่วนกลางร่วม 2.) ควรมีการเพิ่มเติมกฎหมายให้รองรับอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการกลางชุมชน และควรแก้ไขข้อบังคับ ให้คณะกรรมการกลางอยู่ในวาระที่สอดคล้องกัน รวมถึงแก้ไขข้อบังคับในการจัดเก็บเงินกองกลางชุมชนให้สอดคล้องกับการบริหารฯ และความสามารถในการจ่ายจริง 3.) ควรมีการจัดการให้มีผลประโยชน์ของพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางร่วม เพื่อให้มีรายได้เสริมในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางร่วมต่อไป 4.) จัดสร้างสถานที่ทำการคณะกรรมการกลางชุมชนเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพในการบริหาร

Abstract: The NHA’s Laksi Community Housing Project was initiated to develop housing in accordance with the National Housing Plan for 1988-1991 for low to high middle income residents of Bangkok. 13 5-story buildings were then constructed with a total of 2,420 units. A total of approximately 12,100 persons now reside here on an area of around 53 rai, which has been divided with about 30% allocated to housing 68% common facilities including central park, roads and fire water pump station and the remaining approximate 2% for convenience facilities. This research studies the current conditions and problems in management of the common facilities and will recommend management methods for the common facilities belonging to the NHA Laksi Community Housing Project. The research methods employed include in site surveys and interviews with involved persons since the establishment of the project up to the present. Research results showed that all buildings have been registered as juristic condominiums and there is management of all common faculties by a community board of directors. Management responsibilities are divided into relations, building work and other work. As far as expenditures, currently, it is not possible to collect large sum from residents to solve problems, and the amount that can be collected for common facilities management is insufficient. Other problems encountered were that the board members do not have enough knowledge about how to manage common facilities nor about the laws governing this. Furthermore their responsibilities are unclear or not in line with the functions they must perform. The budgets are also insufficient to hire security personnel. They also do not have a work venue for themselves. The central park is not used property, and there is no watering system for it. Furthermore, the majority of residents don’t fully understand their roles and responsibilities living in a community of this nature leading to problems with trash disposal and parking. This study found that the limits in management are much bigger than the current management structure actually allows. Areas they are especially restricted include administration and finance and community activities and development. It has also been found that earnings are not high to cover management costs. It is necessary to find better ways to use the common facilities to increase earnings to have the necessary funds to keep it up. It was also found that reported spending was no the same as actual spending. Many areas were to maintained, or supervised, properly of at all. Budgets were also insufficient for different necessities such as security personnel, cleaning and maintenance. The community board members also lacked sufficient knowledge and vision, and they did not assign tasks properly. To alleviate these problems, it is recommended that 1) a training program on community living and common facilities management be organized for the building’ boards and community board. 2) Additional legislation should be enacted to clarify the roles of community boards and their responsibilities including the collection and management of community finances. 3) More advantageous or profitable uses should be found for common facilities that could provide revenue to better maintain it. 4) A venue or office should be established for the community board to improve their operational efficiency.

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สำนักงานวิทยทรัพยากร

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: อัศวิน พิชญโยธิน

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2544

Modified: 2560-04-11

Issued: 2560-03-31

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

ISBN: 9740314333

tha

DegreeName: เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: เคหการ

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	Aree_Lo_front.pdf	2.87 MB	2	2018-06-09 19:05:21
2	Aree_Lo_ch1.pdf	3.87 MB	2	2018-06-09 19:05:22
3	Aree_Lo_ch2.pdf	15.49 MB	3	2018-06-09 19:05:23
4	Aree_Lo_ch3.pdf	14.42 MB	2	2018-06-09 19:05:30
5	Aree_Lo_ch4.pdf	4.54 MB	3	2019-05-08 14:18:32
6	Aree_Lo_ch5.pdf	5.24 MB	2	2018-06-09 19:05:36
7	Aree_Lo_back.pdf	18.57 MB	2	2018-06-09 19:05:39

ใช้เวลา

0.039442 วินาที