การติดตามการดำเนินการแก้ปัญหาบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติ ระหว่างปี 2546-2552: กรณีศึกษาบ้านเอื้ออาทร มิตรไมตรี (หนองจอก)

Monitoring the baan euarthorn problem solving efforts of the national housing authority during 2003-2009: a case study of baan euarthorn mitmithree (nongchok)

Name: พรทิพย์ ดวงวัง

keyword: บ้านเอื้ออาทร

Abstract: รัฐบาล พันตำรวจโท ทักษิณ ชินวัตร ได้มอบนโยบายให้การเคหะแห่งชาติจัดสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทรสำหรับผู้มีรายได้น้อยจำนวนทั้งสิ้น 601,727 หน่วย ทั่วประเทศ ภายในระยะเวลา 5 ปี (2546-2550) โดยใช้กลยุทธ์การผลิตแบบทำมากราคาถูก (Mass Product) การดำเนินงานเป็นไปอย่างรีบเร่งจนเกิดปัญหาตามมาอย่างมาก การเคหะแห่งชาติได้พยายามแก้ปัญหาอย่างเต็มความสามารถ แต่ยังไม่สามารถแก้ปัญหาได้อย่างเบ็ดเสร็จ ดังนั้นการศึกษาติดตามการดำเนินการแก้ปัญหาบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติ ระหว่างปี 2546-2552 จึงมีความสำคัญ การศึกษามีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษาติดตามการดำเนินการแก้ปัญหาบ้านเอื้ออาทร ผลที่เกิดขึ้นจากการแก้ปัญหา วิเคราะห์ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการดำเนินการแก้ปัญหา และเสนอแนะแนวทางในการแก้ปัญหา โดยดำเนินการเก็บข้อมูลจากเอกสาร และคัดเลือกโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ผ่านการแก้ปัญหาทุกขั้นตอน และเลือกโครงการบ้านเอื้ออาทร มิตรไมตรี (หนองจอก) ที่ได้รับการแก้ปัญหาโดยการลดจำนวนหน่วยก่อสร้างมากที่สุดเป็นกรณีศึกษา โดยใช้การวิเคราะห์จากประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ ประกอบกับใช้การสัมภาษณ์และการสนทนากลุ่ม ทั้งในระดับผู้บริหารและพนักงานการเคหะแห่งชาติที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการ การศึกษาพบว่า เพื่อให้ทันตามเป้าหมายและระยะเวลา การเคหะแห่งชาติได้ใช้วิธีการรับซื้อโครงการแบบเบ็ดเสร็จจากภาคเอกชน (Turn Key) ที่ผู้ประกอบการเอกชนเป็นผู้ดำเนินการทั้งหมดเป็นหลัก โดยมีการกำหนดเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการ ต้องทำ ”การจองล่วงหน้า ( pre-sale)” โดยต้องมีจำนวนการจองไม่น้อยกว่า 2 เท่าของจำนวนหน่วยที่จะได้รับอนุมัติให้สร้าง และเนื่องจากการเร่งรีบดำเนินการจึงขาดการตรวจสอบความถูกต้องในการจัดทำ pre-sale ไม่สามารถตรวจสอบคุณสมบัติของผู้จองได้ ประกอบกับการก่อสร้างล่าช้า ส่งผลให้เมื่อโครงการแล้วเสร็จ กลับมีผู้ซื้อน้อยกว่าจำนวนที่ได้รับอนุมัติให้ก่อสร้าง ทำเลที่ตั้งมีโครงการกระจุกตัวเป็นจำนวนมาก และในบางทำเลที่ตั้งของโครงการไม่เป็นที่ต้องการของลูกค้า รูปแบบไม่สอดคล้องกับความต้องการในหลายพื้นที่ ลูกค้าที่ต้องการซื้อจำนวนมากไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้มีอาคารคงเหลือเป็นจำนวนมาก ส่งผลกระทบต่อฐานะทางการเงิน ภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือของการเคหะแห่งชาติเป็นอย่างมาก การเคหะแห่งชาติได้ดำเนินการแก้ไขโดย (1) การปรับลดหน่วยก่อสร้าง (2) จัดให้ลูกค้ามาเช่าซื้อกับการเคหะแห่งชาติโดยตรง (3) การปรับราคาขายตามทำเลและศักยภาพของโครงการ และ(4) การขอรับการชดเชยดอกเบี้ยเงินกู้จากรัฐบาล จากการติดตามการดำเนินงานแก้ปัญหาโครงการบ้านเอื้ออาทรมิตรไมตรี (หนองจอก) พบว่า (1) การปรับลดหน่วยเพื่อให้สอดคล้องกับปริมาณความต้องการของลูกค้า ทำให้การเคหะแห่งชาติต้องรับภาระดอกเบี้ยในส่วนของค่าก่อสร้างที่ได้ลงทุนไปก่อนการปรับลดจำนวนหน่วยหรือระงับการก่อสร้าง (Sunk Cost) ระยะเวลา 2 ปี (2552-ปัจจุบัน) จำนวนสูงถึง 13,639,011 บาท (2) การปรับราคาขายต่อหน่วยจาก 390,000 บาท เป็น 410,000 บาท ไม่เพียงพอที่ทำให้การเคหะแห่งชาติสามารถชำระหนี้เงินกู้ที่นำมาลงทุนในโครงการนี้ได้ทั้งหมด ต้องปรับเพิ่มราคาขายเป็น 510,000 บาทต่อหน่วย จึงจะสามารถชำระหนี้เงินกู้ได้ทั้งหมด แต่จะยังคงเกิดปัญหาในการขายต่อไป ส่วนการแก้ปัญหาด้านการเงิน โดยการได้รับการชดเชยดอกเบี้ยเงินกู้จากรัฐบาลจะส่งผลดีต่อการเคหะแห่งชาติ ทำให้ไม่ต้องรับภาระดอกเบี้ย การแก้ปัญหาของการเคหะแห่งชาติในปัจจุบันเป็นการแก้โดยกำหนดเป็นกรอบรวมใช้กับทุกโครงการ ซึ่งจากศึกษาพบว่า แต่ละโครงการควรต้องมีแนวทางแก้ไขปัญหาที่แตกต่างกันโดยควรหาทางแก้ปัญหาแบบเบ็ดเสร็จต่อเนื่องกัน ดังนั้น การเคหะแห่งชาติควรปรับเปลี่ยนโดยดำเนินการศึกษาหาแนวทางแก้ปัญหาโครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นรายโครงการ

Abstract: The government of Pol. Lt. Col. Thaksin Shinawatra directed to the National Housing Authority (NHA) to build the low income Baan Euarthorn Housing Project comprising of 601,727 units across the nation within a 5 year period (2003-2007) using mass production and low price strategies. The timeline of the project was so short however that it incurred a number of problems. The NHA attempted to resolve these issues but was unable to rectify all of them. Therefore, examining the efforts of the NHA during the construction period (2003-2009) is important to determine whether the problems have been properly addressed. This study focuses on examining the Baan Euarthorn problem solving efforts of the National Housing Authority, studying the results of these efforts, analyzing any additional problems that arise and making recommendations for further action. The data was collected from documents relating to the project and the problem solving steps taken using the Baan Euarthorn Mitmithree (Nongchok) Housing Project as a case study as it was affected the most by the problem solving efforts. Analysis of estimated cash flows into the housing project, and interviews with relevant NHA management and operation personnel were conducted. The studies found that, to meet the set objectives and deadline, the NHA bought the buildings as a turnkey project constructed by the private sector on the condition that the pre-sale reservations had to be made with twice as many reservations as the number of the units to be constructed and approved by the NHA. Due to the urgency of the projects, the pre-sale reservation process was not properly monitored and neither were the qualifications of applicants properly checked. Moreover, the construction of the project was delayed resulting in the fewer buyers of the units than earlier approved. The project was located in an area where there were many other housing projects; and in some areas, the Baan Euarthorn projects could not attract buyers as their design did not meet customers’ expectations. In addition, a large amount of those who wanted to buy a housing unit did not qualify for a bank loan. A lot of units therefore went unsold, which seriously impacted the NHA’s financial status, image and reliability. The NHA took steps to resolve the problem by reducing the number of units to be built, having unsold units hired-purchased directly from the NHA, setting an appropriate price to suit the location and potential of each project, and asking for financial assistance from the government to pay the interest due resulting from bank loans. The research found that the NHA’s problem solving steps in relation to Baan Euarthorn Mitmithree (Nongchok), Bangkok resulted in the following: (1) the reduction of units constructed for the housing project in line with the needs of customers caused the NHA to pay interest of 13,639,011 Baht before the reduction or sinking fund for two years (from 2009 to present), and (2) the increase of the unit price from 390,000 Baht to 410,000 Baht was not enough for the NHA to cover the loan for this project. To enable the NHA to pay back the debt, the unit price should have been increased to 510,000 Baht; however, this would have affected the unit sales of the project. Compensation from the government for the interest incurred helped the NHA resolve the finance problem as they did not to have to pay the interest on their own. The NHA currently has plans to apply the same measures for all its projects while the study found that each project requires a different solution. It should find solution to a comprehensive continuing. Therefore, it is recommended that the NHA adjust their plans to have the best solution for each individual project.

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สถาบันวิทยบริการ

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์

Role: ที่ปรึกษา

Name: ปรีดิ์ บุรณศิริ

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2553

Modified: 2555-12-22

Issued: 2555-12-22

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

tha

DegreeName: เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	Porntip_du.pdf	3.45 MB	76	2023-02-14 15:20:58

ใช้เวลา

0.021809 วินาที