ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมระดับหรูและระดับหรูพิเศษในเขตกรุงเทพมหานคร

Factors influencing luxury and super-luxury condominium prices in Bangkok

Name: ศศิธร กลันทกสุวรรณ

keyword: ปัจจัยที่มีอิทธิพล

; การกำหนดราคาคอนโดมิเนียม

; คอนโดมิเนียมระดับหรู

; คอนโดมิเนียมระดับหรูพิเศษ

Abstract: การค้นคว้าอิสระเรื่อง ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมระดับหรูและระดับหรูพิเศษ ในเขตกรุงเทพมหานคร มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาถึงปัจจัยหรือคุณลักษณะต่างๆ ของคอนโดมิเนียมระดับหรูและระดับหรูพิเศษที่มีราคาเฉลี่ยตั้งแต่ 180,000 - 250,000 บาทต่อตารางเมตร และราคา 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาที่สร้างโดยผู้ประกอบการภาคเอกชนในเขตกรุงเทพมหานคร การศึกษานี้ได้ใช้กรอบแนวคิด Hedonic Price Method มาประยุกต์ใช้กับที่อยู่อาศัยต่างๆ เพื่อประเมินราคาแอบแฝงของคุณลักษณะต่างๆ ของคอนโดมิเนียม โดยทำการรวบรวมข้อมูลจากวิธีสุ่มตัวอย่างจากข้อมูลคอนโดมิเนียมระดับหรูและระดับหรูพิเศษ ในกลุ่มพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจ หรือ CBD จำนวน 33 โครงการ 213 รูปแบบห้อง และเก็บข้อมูลจากการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ เพื่อนำมาประมวลผลด้วยวิธี Regression Analysis โดยใช้โปรแกรม SPSS แต่ตัวแปรอิสระที่มีผลต่อการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมระดับหรูและระดับหรูพิเศษมีมากถึง 36 ตัวแปร จึงใช้วิธี Factor Analysis เพื่อวิเคราะห์องค์ประกอบในแต่ละตัวแปร ที่มีความสัมพันธ์กันไว้ในปัจจัยเดียวกัน แล้วนำตัวแปรมาวิเคราะห์ Regression Analysis เพื่อหาความสัมพันธ์ของปัจจัยต่างๆ ที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคา ผลการศึกษาพบว่า ปัจจัยที่ส่งผลต่อการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมระดับหรูและระดับหรูพิเศษอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติ 0.05 มีทั้งหมด 6 ตัวแปร ได้แก่ พื้นที่ทำเล ลักษณะห้องของอาคาร (ประกอบด้วยจำนวนห้องน้ำ จำนวนห้องนอน และขนาดพื้นที่ของห้อง) ความผ่อนคลายและความบันเทิง (ประกอบด้วยพื้นที่สวนบนดาดฟ้า ห้องออนเซ็น และห้องคลับเฮ้าส์) ระยะทางจากโรงพยาบาล ระยะทางจากสถานศึกษา และระยะทางจากสวนสาธารณะ จากการศึกษาพบว่า ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่จะอยู่ในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งตลาดเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ประมาณร้อยละ 70 เป็นผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กประมาณร้อยละ 30 ส่วนใหญ่นโยบายทางด้านราคาจะดูในเรื่องของทำเลที่ตั้ง ราคาที่ดินที่มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น และต้นทุนในการก่อสร้าง กำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายทั้งกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยมีทั้งซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเองเป็นบ้านหลังแรก หรือบ้านหลังที่ 2 หรือซื้อเพื่อให้เช่าให้แก่ชาวต่างชาตินั้น หรือซื้อเพื่อเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ การปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน เป็นแรงจูงใจให้กลุ่มผู้ซื้อตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากถ้ามีการรอซื้อในอนาคตอาจทำให้ราคาขายเพิ่มสูงขึ้น กลยุทธ์ในการแข่งขันจะเป็นการร่วมทำธุรกิจกับนักลงทุนชาวต่างชาติมากขึ้น นำประสบการณ์จากผู้เชี่ยวชาญและนวัตกรรมเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ในการออกแบบพื้นที่ใช้สอยในโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น สร้างความแตกต่างให้กับตัวสินค้า คอนโดมิเนียมระดับหรูและระดับหรูพิเศษจึงมีการสร้างตามความต้องการของผู้บริโภค

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์. หอสมุดแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: preserv@tu.ac.th

Name: อารยะ ปรีชาเมตตา

Role: อาจารย์ที่ปรึกษา

Created: 2560

Modified: 2564-03-26

Issued: 2564-03-26

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

DOI: 10.14457/TU.the.2017.551

tha

DegreeName: เศรษฐศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: เศรษฐศาสตร์ธุรกิจ

Grantor: มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

©copyrights มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	3028sasithorn.pdf	3.65 MB	7	2024-05-14 14:15:12

ใช้เวลา

0.030046 วินาที